COMPRAVENDITA IMMOBILIARE

Caparra confirmatoria – contratto preliminare

Domanda: Ho stipulato un compromesso per l’acquisto di un appartamento e ho versato un acconto di 50.000 Euro. Nella proposta di acquisto dell’agenzia immobiliare tale importo è indicato come caparra confirmatoria, mentre nel successivo preliminare di compravendita (regolarmente registrato) è indicato come caparra confirmatoria un importo inferiore (10.000 Euro). In caso di recesso di una delle parti, qual è, dunque, l’importo fra i due indicati che deve essere considerato caparra confirmatoria con tutte le relative conseguenze?

Risposta: Nella pratica giuridica è molto discussa la natura e la validità della proposta d’acquisto in uso presso le agenzie immobiliari con cui le parti si impegnano alla sottoscrizione di un ulteriore contratto preliminare d’acquisto di immobile. Con tale “proposta”, infatti, le parti si obbligano, di norma, alla futura stipulazione non di un contratto definitivo, ma solo di un contratto preliminare. Da ciò discende che l’inadempimento della stessa proposta d’acquisto ben difficilmente consentirà di ottenere comunque l’esecuzione forzosa del contratto di compravendita definitivo, mancando dei requisiti della funzione tipica del preliminare vero e proprio, il quale solo contiene tutti gli elementi necessari per il contratto definitivo. Nel caso di specie, quindi, essendo comunque stato stipulato un successivo contratto preliminare di compravendita immobiliare, sarà a quest’ultimo che ci si dovrà riferire per il caso di mancato adempimento.