SE L’INQUILINO NON PAGA LA PIGIONE

Domanda:Da circa quattro mesi l’inquilino dell’appartamento di mia proprietà non paga il canone di locazione. Cosa posso fare?

Risposta: In tal caso, se il sollecito di pagamento inviato all’inquilino moroso con lettera raccomandata con ricevuta di ritorno non dovesse sortire alcun effetto, bisognerà esperire innanzi al competente Tribunale il procedimento di convalida di sfratto per morosità (art. 658, C.p.c.).

Infatti, ai sensi dell’articolo 5 della Legge 392/78 (c.d. Legge “Equo Canone”), il mancato pagamento del canone di locazione decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, ovvero il mancato pagamento degli oneri accessori quando l’importo non pagato superi quello di due mensilità del canone, costituisce motivo di risoluzione del contratto di locazione.

In genere il locatore è spaventato dai tempi e dai costi del procedimento di sfratto per morosità, ma se tale procedura non viene prontamente attivata si dilatano ulteriormente i tempi, con inevitabile aumento della morosità.

Il procedimento può durare dai tre mesi a un anno e mezzo, tenuto conto delle molteplici variabili: può accadere, ad esempio, che il conduttore moroso si presenti in udienza per chiedere al giudice la concessione del termine per saldare la morosità accumulata.

Se malgrado la concessione di tale “termine di grazia” il debitore non salderà il suo debito, il giudice convaliderà lo sfratto e fisserà la data della esecuzione, avviando, in tal modo, l’iter per la riconsegna effettiva dell’immobile.

A questo punto, se il conduttore non rilascerà spontaneamente l’immobile, si darà avvio alla fase esecutiva con il coinvolgimento dell’ufficiale giudiziario e, se sarà necessario, delle forze dell’ordine, del medico legale, nonché di un fabbro per forzare la porta e cambiare la serratura.

Domanda: Come devo comportarmi se l’inquilino moroso si rende irreperibile?

Risposta: Anche in tal caso l’esperimento del procedimento di sfratto si rende necessario.

Infatti, se l’inquilino dopo un primo periodo di “latitanza”, dovesse farsi nuovamente vivo e pretendesse la consegna dell’appartamento, anche se moroso, in assenza del provvedimento del giudice di convalida di sfratto e di un verbale di immissione in possesso in favore del locatore, avrebbe diritto a mantenere la detenzione dell’immobile.

D’altra parte, ove il locatore si riappropriasse delle chiavi senza un provvedimento del giudice, rischierebbe una denuncia per esercizio arbitrario delle proprie ragioni, ex art. 392 del Codice penale, e/o di violazione di domicilio, a norma dell’art. 614 del Codice penale.

Sul punto, si osserva che potrebbe rispondere del reato di esercizio arbitrario delle proprie ragioni il proprietario di un immobile che, una volta scaduto il contratto di locazione, di fronte alle resistenze del conduttore a rilasciare libero l’immobile, anziché ricorrere al giudice con l’azione di sfratto, si fa ragione da sé, sostituendo la serratura della porta di accesso e apponendovi un lucchetto.

Infine, non si dimentichi che per le imposte versate sui canoni scaduti e non percepiti, è riconosciuto un credito d’imposta di pari ammontare, cioè le somme versate ai fini Irpef vengono rimborsate.

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